在德國，規(guī)劃和設立大型零售網點，一方面要符合德國國土規(guī)劃對所有建設項目的通性的要求，另一方面又有其特殊性�？偟恼f來，相關的法規(guī)大致分為四個層次：

首先，國家級。相關的國家法律是德國“基本法（GG）”、“建設法典（BauGB）”和“聯邦國土規(guī)劃法（ROG）”，德國聯邦交通、建筑和住房部頒布了適用于德國全境的“建筑利用條例（BauNVO）”。

其次，州級。德聯邦各州依據“州規(guī)劃法（LPlG）”制定出符合本州特色的“州綜合發(fā)展計劃（LEP）”和“州土地規(guī)劃大綱（LROP）”，規(guī)定了州內綜合發(fā)展的基本原則、目標和州內的空間結構。同時，各個聯邦州的建設部負責制定大型零售網點具體實施規(guī)范，名稱各有不同，但內容大體一致：如梅前州由州勞動、建筑與區(qū)域發(fā)展部(MABL)公布了“州規(guī)劃和建筑指導計劃中的大型零售網點的設立及其批準程序公告（Großflächige Einzelhandelseinrichtungen in der Landesplanung, der Bauleitplanung und den Baugenehmigungsverfahren）”，柏林的城市發(fā)展部(Senatverwaltung für Stadtentwicklung)則推出了“柏林設立大型零售網點實施規(guī)范（Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin）”等。

再次，區(qū)域級。各州以下的行政專區(qū)（Regierungsbezirk）制定“區(qū)域發(fā)展計劃（GEP）”，明確該專區(qū)的土地規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展的目標。

最后，地方級。市鄉(xiāng)鎮(zhèn)（Gemeinde）政府出臺本地方的“建筑指導計劃（Bauleitplanung）”和“土地使用計劃(FNP)”，依此制定具體的“營建計劃（Bebauungsplan）”，規(guī)劃本地區(qū)發(fā)展用地，設立大型零售網點。

一、        大型零售網點的定義。

根據“建筑利用條例”第11條定義，大型零售網點包括3種類型：

1.     購物中心（Einkaufszentren）

購物中心必須是一個整體規(guī)劃、整體預算、整體建設、整體管理的建筑大廈（或建筑群），內有多家不同大小、不同種類的零售商店，往往還附有提供餐飲娛樂服務的其它店鋪。最低限度要求有一個統(tǒng)一對外的代表性組織，通過聯名廣告等形式，在顧客眼中形成一個共同成長、內部彼此聯系的整體的形象。

2.     大型零售商店(Großflächige Einzelhandelsbetriebe)

指因其種類、地點和規(guī)模，能對實現聯邦州的規(guī)劃目標或是對城市的發(fā)展和規(guī)劃產生重要作用的零售店。大型零售商店可以是專門主題或是混合主題，如：日用品市場、百貨商店、家具商店、布料市場等。它絕大部分的產品必須銷售給私人最終消費者。大型零售商店的最小銷售面積即為社區(qū)商店的最大銷售面積*700m²。

（*面積Verkaufsfläche：包括商店內的過道、樓梯、設施占地、付款區(qū)、櫥窗、展臺等常年或是季節(jié)性使用的面積。當無法詳細測算時，就以樓層平面面積的2/3計為銷售面積。貨倉式商店和倉庫直銷店的倉庫區(qū)面積直接計入銷售面積。關于銷售面積的定義適用于購物中心、大型零售商店和其它大型商店三種類型。）

3.     其它大型商店(Sonstige großflächige Handelsbetriebe)

指在核心區(qū)*以外的專門區(qū)（Sondergebiete）設立的大型商店，他們對私人最終消費者的銷售額占總銷售額的比重應該超過10%，其中包括直銷和賣給另一商家供其私用的銷售額。其它大型商店有與大型零售商店相似的作用。單純進行批發(fā)業(yè)務的商店不屬此類。

（*根據德國“建筑利用條例”第1條規(guī)定，市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“土地使用計劃”可以將地皮大致分成4類面積：住宅建筑面積、混合建筑面積、開發(fā)建筑面積和特別建筑面積，“土地使用計劃”的有效期一般為15年。市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“營建計劃”又進一步可以將地皮細分為10種區(qū)：小農場區(qū)、純住宅區(qū)、一般住宅區(qū)、特殊住宅區(qū)、鄉(xiāng)村區(qū)、混合區(qū)、核心區(qū)、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、專門區(qū)，“營建計劃”有效期一般低于10年。）

二、        德國設立大型零售網點的3大基本原則。

1.     保護社區(qū)商店生存不受核心區(qū)或專門區(qū)的大型零售網點威脅。

2.     保護現有的大型零售網點生存不受將建的大型零售網點威脅。

3.     保證城市基礎設施得到充分利用。

三、        大型零售網點對州規(guī)劃和城市建設的影響。

“建筑利用條例”指出，樓層面積超過1200m²的大型零售網點可能對州規(guī)劃和城市建設有較大影響。各州的具體實施規(guī)范對此做出了解釋。以梅前州的“州規(guī)劃和建筑管理規(guī)劃中的大型零售網點的設立及其批準程序公告”為例：

1.     對人民生活供給的影響

在某一個地點設立大型零售網點，有可能使這一地點的供應量過剩，而導致其它住宅區(qū)的社區(qū)商店數量不足，特別令非機動人群的生活需求無法得到保障。衡量這種影響的依據是:大型零售網點所在地的人群購買力和每位居民分攤到的營業(yè)面積。

2.     對所在市鄉(xiāng)鎮(zhèn)和其它市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的核心區(qū)的影響

市鄉(xiāng)鎮(zhèn)本身有行政中心或是區(qū)中心，在市鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣地區(qū)設立的大型零售網點有可能影響核心區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。

3.     對交通的影響

除了交通的安全性和便利性外，還必須考慮到計劃設立的大型零售網點可能對附近居民的生活帶來的車輛噪聲干擾。此外，還要為顧客和卸貨車準備足夠的停車位。

4.     對地區(qū)形象的影響

大型零售網點對附近地區(qū)的形象有影響，它的棚式大屋、單調立面和廣闊停車場都有可能破壞這一地區(qū)的和諧形象。特別是在歷史紀念性建筑和市鄉(xiāng)鎮(zhèn)標志性建筑的附近，大型零售網點與周圍的環(huán)境將很難融合。

5.     對生態(tài)的影響

   需要注意修建大型零售網點對水、土壤、空氣和小氣候帶來的影響。

6.     環(huán)境污染

   設立大型零售網點后，往來顧客和貨車可能對周圍鄰居帶來 “聯邦排放保護法”中提到的噪聲、廢氣和氣味騷擾。

   計劃設立大型零售網點的申請單位，必須向所在州的建筑監(jiān)督機構(Bauaufsichtsbehörde)提交書面材料，證明項目不會對州規(guī)劃和城市建設產生以上影響。

四、        各州在“州土地規(guī)劃大綱”中明確設立大型零售網點的目標

根據“德國建設法典”第1條的規(guī)定，所有重大項目的規(guī)劃都有義務遵守本州土地規(guī)劃大綱規(guī)定的原則和目標。

依據梅前州的土地規(guī)劃大綱，設立零售網點的目標應該是：

1.建立疏密有致、充分展開的零售網絡，以需求為導向，在全州所有地區(qū)保障人民的貨物供給。按照德國“中心*地點系統(tǒng)（System zentraler Orte）”的劃分：由市中心和上中心地區(qū)（Oberzentren）的商行提供精品和特種貨品；下中心地區(qū)（Unterzentren）和鄉(xiāng)中心的零售商店提供滿足所有日常生活所需的貨品；在鄉(xiāng)村地區(qū)，要有交通便利的滿足生活基本需求的零售網點。

（*何處為中心地區(qū)，在各州的土地規(guī)劃大綱上都已嚴格確定。）

2. 在中心地區(qū)設立的大型零售網點，一方面考慮到其覆蓋地區(qū)的購買力，避免越界而影響到社區(qū)商店的生存，以保證非機動人群的生活供給；另一方面又要保證自身的豐富多樣和相當的規(guī)模，才能符合中心地區(qū)的形象。

3.設立、改建或擴建大型零售網點，要和城市建設規(guī)劃統(tǒng)一。不能讓其規(guī)模、行業(yè)類別和設立后的系列效應影響市鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心地區(qū)的作用和城市建設結構。

根據以上3個目標，一般說來大型零售網點只在不同等級的中心地區(qū)設立；在非中心地區(qū)設立的大型零售網點只作為特殊情況對待，如在功能上和空間上與中心地區(qū)相結合的地區(qū)（供應區(qū)或附屬區(qū)）；在城市開發(fā)區(qū)或工業(yè)區(qū)（Gewerbe- und Industriegebieten）不能設立大型零售網點。

允許在邊緣地區(qū)設立的大型零售網點，只能銷售對中心地區(qū)影響最小的產品，如：家具，墻紙、地毯、裱層，汽車及配件，建材和園藝用品，燃料等。

如果在邊緣地區(qū)設立專門銷售以下商品的大型零售網點，則對中心地區(qū)和市內發(fā)展有不良影響，如：食品和小吃，日用化工品和香水，紡織服裝，鞋類、皮具，鐘表首飾，相機、光學儀器，玩具、體育用品，文具、書籍、辦公用品，工藝品，音像、家電，日用器皿、玻璃、瓷器，自行車等。

此外，在設立大型零售網點項目時還要顧及的地方有：

－鞏固中心地位與保持分散零售結構相結合

－設立大型零售網點與市鄉(xiāng)鎮(zhèn)自身的發(fā)展方向相結合

－確定面積時本著盡量減少占用自然環(huán)境和風光地的原則

－保護這一地區(qū)的標志性建筑和具歷史意義的老城區(qū)

－首先考慮改造或激活原有的專門區(qū)，來設立大型零售網點，而不是首先考慮開辟新的專門區(qū)。

－減少交通負荷，或將部分公路交通轉移到軌道交通（有軌電車、地鐵、城鐵等）

五、        市鄉(xiāng)鎮(zhèn)在制定“建筑指導計劃”時需要提前注意的地方

市鄉(xiāng)鎮(zhèn)調節(jié)區(qū)域內的大型零售網點最有效的手段，就是提出一個合理的“建筑指導計劃”。在這一指導計劃中要明確，大型零售網點只能在核心區(qū)和其它專門區(qū)設立，不能在城市開發(fā)區(qū)或工業(yè)區(qū)；必須指明哪里是核心區(qū)和其它專門區(qū)，以此保證在其它地區(qū)不設立大型零售網點。市鄉(xiāng)鎮(zhèn)不能因為設立某大型零售網點而影響自身和相鄰市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地區(qū)發(fā)展和改造計劃。

1.明確核心區(qū)時，不能將一個必需的專門區(qū)上升為一個核心區(qū)，必須明確兩者的區(qū)別。

2.在專門區(qū)設立大型零售網點，可以規(guī)定該網點的最大面積和最高樓層；或者明確規(guī)定哪些種類可以開放，哪些種類不允許設立；兩者還可以結合，比如規(guī)定銷售哪一類產品的零售店最多可占用多大的面積。

3. “建筑指導計劃”必須國土規(guī)劃以及州規(guī)劃目標相結合。在“建筑指導計劃”的基礎上，市鄉(xiāng)鎮(zhèn)再針對一小塊城區(qū)或是一處地皮提出具體的“營建計劃”。當該營建計劃與后來公布的土地規(guī)劃方案（Raumordnungsprogramme）的目標相左時，市鄉(xiāng)鎮(zhèn)有義務調整自己現行的營建計劃。因為改變營建計劃有可能造成損害，所以規(guī)定由此造成的建筑物嚴重貶值或功能缺失，土地所有人*有權要求賠償（Entschädigungsanspruch）；如果建筑物在使用了７年以后才喪失或改變功能的，則業(yè)主只能對侵犯了已經執(zhí)行過的功能提出賠償。市鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以要求州進行賠償。

（*德國只有10-20%的土地歸國家/市鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有，其它歸私人所有。）

某一市鄉(xiāng)鎮(zhèn)在提出其“建筑指導計劃”時，要在相關有限范圍內引入表決（Abstimmung）機制，如該計劃波及的相鄰市鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有被邀請參加表決程序，它們有權對可能造成的損害到法庭進行防御性申述（Abwehranspruch）。

此外，“建設法典”第4條規(guī)定的“公共利益承擔者參與”范疇里，在提出設立大型零售網點計劃時，以德國地區(qū)工商會的參與最為重要。

六、        單個項目的許可

許可流程如圖：開發(fā)申請人 ===>>向市鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府遞交申請===>>市鄉(xiāng)鎮(zhèn)檢驗是否符合原有營建計劃或者提出新的營建計劃===>>公開表決===>>市鄉(xiāng)鎮(zhèn)委員會審查===>>州建筑行政官署檢驗批準

     另外，德國沒有具體規(guī)定，限制多少人口的市鄉(xiāng)鎮(zhèn)只允許設立最大為多少面積的大型零售店。