國家統(tǒng)計局昨天公布新的《住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查方案》。新方案對房價統(tǒng)計作出四方面調(diào)整，包括數(shù)據(jù)采集方式、調(diào)查指標、指數(shù)計算方法以及數(shù)據(jù)發(fā)布方式和時間等。該方案已于今年1月起實施，國家統(tǒng)計局表示，從今年1月起不再發(fā)布70個大中城市房價漲幅平均數(shù)。

釋疑

問：非網(wǎng)簽城市什么時候才會有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)？

答：據(jù)了解，各有關(guān)城市一直在積極開展相應準備工作。國家統(tǒng)計局在編制《新方案》時，直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩市）、計劃單列市等35個大中城市已具備提供網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的條件。1月份共有53個城市上報了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，還有17個城市暫時不具備采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的條件。本著成熟一個采用一個的原則，國家統(tǒng)計局將逐步擴大采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)城市的范圍，最終實現(xiàn)70個大中城市新建住宅銷售價格全部采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

問：為何將房價數(shù)據(jù)發(fā)布時間推遲到月后18日？

答：《新方案》實施后數(shù)據(jù)發(fā)布時間改為月后18日，同原數(shù)據(jù)發(fā)布時間相比，房價數(shù)據(jù)發(fā)布時間延后一周左右。主要原因是《新方案》實施后，計算房價指數(shù)的基礎數(shù)據(jù)獲得時間延后，數(shù)據(jù)審核和數(shù)據(jù)匯總的工作量大幅度增加，數(shù)據(jù)處理周期也就相應延長。

國家統(tǒng)計局各調(diào)查總隊在對相關(guān)城市的原始數(shù)據(jù)和匯總數(shù)據(jù)進行審核評估后，于每月8日前按照規(guī)定的數(shù)據(jù)傳輸方式與要求上報國家統(tǒng)計局。

■調(diào)整一 以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)取代房企直報

基礎數(shù)據(jù)來源渠道的調(diào)整是這次房價統(tǒng)計改革的重要內(nèi)容。新方案規(guī)定，直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩市）、計劃單列市等35個大中城市新建住宅銷售價格數(shù)據(jù)，直接采用當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不再另作調(diào)查。對于暫時不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的其他35個城市，新建住宅銷售價格根據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計報表中各個項目的分類銷售面積和金額數(shù)據(jù)計算，不再另作調(diào)查。

同時，二手住宅銷售價格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實地采價相結(jié)合的方式收集基礎數(shù)據(jù)。

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網(wǎng)簽數(shù)據(jù)信息完整易獲取

國家統(tǒng)計局城市司有關(guān)負責人表示，上述調(diào)整有三方面原因：一是數(shù)據(jù)齊全，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況；二是信息完整，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)包含有地址、樓層、價格和金額等詳細信息，有助于價格指數(shù)的計算；三是獲取方便，經(jīng)過不斷的改進和完善，房地產(chǎn)管理部門在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)管理與使用方面積累了豐富的經(jīng)驗，數(shù)據(jù)提取比較容易。

該負責人表示，每個地方的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)采用數(shù)量有所不同，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的采用數(shù)量取決于各個城市當期新建住宅的實際成交量。鑒于各個城市新建商品住宅成交量不可能完全相同，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)采用數(shù)量也就會存在差別。但由于各個城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)記錄了當期新建住宅的實際成交情況，因此不論數(shù)據(jù)量大小，據(jù)此計算的房價指數(shù)可以反映當?shù)貙嶋H情況。

■調(diào)整二 取消“房屋銷售價格指數(shù)”

此前國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)中，有房屋銷售價格指數(shù)這一項，是根據(jù)新建住房價格指數(shù)和二手住宅價格指數(shù)加權(quán)計算出來的，而新方案取消統(tǒng)計房屋銷售價格指數(shù)，將此調(diào)整為新建住宅銷售價格指數(shù)和二手住宅銷售價格指數(shù)，新建住宅類下設保障性住房和商品住宅兩個類別。同時，商品住宅類和二手住宅類均設90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三個基本分類。

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可更好地反映價格結(jié)構(gòu)變化

北京市統(tǒng)計局副局長于秀琴表示，此前各地統(tǒng)計局均統(tǒng)計新建住宅銷售價格和二手住宅銷售價格，同時發(fā)布房屋銷售價格指數(shù)，但外界普遍關(guān)注房屋銷售價格指數(shù)，且時常覺得總指數(shù)不能反映實際價格變化。因此，為更好地反映價格的結(jié)構(gòu)變化，以后將公布兩項住宅銷售價格，而不再加權(quán)統(tǒng)一。

對于為何采用90平方米和144平方米作為基本分類設置標準，國家統(tǒng)計局有關(guān)負責人表示，國務院通知規(guī)定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。由此，國家統(tǒng)計局設置了“90平方米及以下”指標。同時，國務院另有文件規(guī)定享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足的條件，從各地的落實情況看，大多數(shù)大中城市都以144平方米（120平方米×120%）作為享受優(yōu)惠政策普通住宅與非普通住宅的建筑面積分界點。由此，統(tǒng)計局設置“144平方米指標”。

■調(diào)整三 指數(shù)計算按面積分類

新建住宅月環(huán)比價格指數(shù)的計算方法調(diào)整為按項目不同面積分類的平均價格法。新方案增加了計算定基價格指數(shù)的內(nèi)容，首輪基期確定為2010年。采用國際通行的鏈式拉氏公式計算以2010年為基期的定基價格指數(shù)。

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按面積分類剔除結(jié)構(gòu)變化影響

于秀琴解釋，按照此前舊的房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法，新建非住宅中類包括辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房三個基本分類；二手房大類包括住宅、非住宅兩個中類，二手住宅中類包括普通住宅、高檔住宅兩個基本分類，二手非住宅中類同時也是基本分類。有些基本分類又劃分為若干個細項，如普通住宅包括多層住宅、高層住宅、其他住宅三個細項。所以，要計算房屋銷售價格指數(shù)應先計算各基本分類價格指數(shù)，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法由下而上逐級求出上一類別價格指數(shù)及房屋銷售價格總指數(shù)。

而這種方法相對來說標準難以執(zhí)行，“什么叫高檔住宅？什么叫普通住宅？難以有一個量化的明確標準”。于秀琴表示，新方案按照面積分類，剔除了結(jié)構(gòu)標準的變化影響，反映價格變化。

定基價格更直觀反映價格變化

國家統(tǒng)計局有關(guān)負責人表示，與社會公眾經(jīng)常接觸到的同比和環(huán)比價格指數(shù)不同，定基價格指數(shù)的對比基期在一定時期內(nèi)保持相對固定，社會公眾較為熟悉的股票指數(shù)就是一種定基價格指數(shù)。從理論上看，定基價格指數(shù)剔除了數(shù)量結(jié)構(gòu)變化對價格變動的影響，單純反映價格變化。

與同比價格指數(shù)相比較，房價定基價格指數(shù)在使用上更為直觀方便。假定固定基期房價水平為100，若某月房價指數(shù)高于100，則表示某月房價比基期價格有所上漲。若本月房價定基價格指數(shù)高于上月，則表明本月房價比上月上漲，反之，則表明本月房價比上月下降。

■調(diào)整四 重點發(fā)布各個城市房價

新方案實施后，國家統(tǒng)計局將重點發(fā)布各個城市不同對比基期的分類指數(shù)和總指數(shù)，不再計算和發(fā)布全國70個大中城市房價漲幅的平均數(shù)。數(shù)據(jù)發(fā)布時間調(diào)整為月后18日，比原發(fā)布時間延后一周左右。

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平均數(shù)抹平個體間差異

國家統(tǒng)計局有關(guān)負責人表示，從本次改革開始，國家統(tǒng)計局就不再發(fā)布全國70個大中城市房價漲幅平均數(shù)，主要有三方面考慮。首先，用平均數(shù)表示一組數(shù)據(jù)，具有直觀簡明的特點。但是平均數(shù)在樣本值離散程度較大的情況下有一定的局限性。也就是說在個體差異較大的情況下，往往會削峰填谷，抹平個體間的差異。例如，冬季某日北京的溫度是零上9℃，哈爾濱的溫度是零下15℃，�？诘臏囟仁橇闵�15℃，3個城市的平均溫度為零上3℃，計算和發(fā)布這樣的平均數(shù)意義就不大，而且還容易引起不必要的誤讀。

其次，不再計算和發(fā)布平均數(shù)，重點發(fā)布各個城市的房價數(shù)據(jù)，既有助于社會公眾及時了解所在城市房價的具體變化，也有利于更好地為地方政府有效調(diào)控房價提供服務。

再次，這也是一些專家學者的建議。如有的專家指出，綜合平均價格指數(shù)概念過于模糊，無法與某個時點相對應，并且在各季度（或各月份）房價變動比較大的時候，計算出的平均值更是缺乏實際意義。過于強調(diào)全國綜合的數(shù)字容易引起誤讀，會掩蓋各個城市的典型特征。

■名詞解釋·鏈式拉氏公式

拉氏公式是編制價格指數(shù)時加權(quán)綜合公式的一種。1864年德國統(tǒng)計學家拉斯貝爾提出用基期銷售量加權(quán)來計算總指數(shù)，稱為拉氏公式，但存在不反映結(jié)構(gòu)變化的缺陷。鏈式拉式公式則克服了拉氏公式的不足，計算結(jié)果更為準確。