在中國(guó)房地產(chǎn)限購(gòu)限貸的大環(huán)境下，尋求回報(bào)率的投資人和尋求增長(zhǎng)率的開發(fā)商將目光投向了海外。奧茲登介紹道，[薩摩亞公司注冊(cè)]中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正在掀起美國(guó)市場(chǎng)“淘金潮”，據(jù)他所知，目前至少有24家中國(guó)國(guó)有和私營(yíng)房地產(chǎn)公司在美國(guó)的主要城市尋找房地產(chǎn)開發(fā)和投資的機(jī)會(huì)。

那么，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在美生存，法則有哪些？需要如何克服“水土不服”？而這條西行之路的前方，是國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的提高嗎？還是一輪更大的生存危機(jī)呢？

時(shí)間就是金錢：決策機(jī)制是中國(guó)企業(yè)的命門

“紐約人討厭浪費(fèi)時(shí)間。因?yàn)槿绻�浪費(fèi)錢，你可以賺，但是浪費(fèi)時(shí)間，時(shí)機(jī)過去了，它就過去了�！�

美國(guó)地產(chǎn)投資顧問奧茲登，同時(shí)也是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商鑫苑置業(yè)獨(dú)立董事之一。他表示，誰也沒有想到，第一個(gè)在美國(guó)拿到土地，并且開發(fā)建設(shè)的中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)是在國(guó)內(nèi)名不經(jīng)傳的鑫苑置業(yè)。

當(dāng)中國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商萬科（China Vanke）在今年2月宣布和美國(guó)頭號(hào)房企鐵獅門（Tishman Speyer）房地產(chǎn)成立合資公司，宣布共同開發(fā)美國(guó)舊金山高層豪華住宅公寓項(xiàng)目的時(shí)候，鑫苑早在半年前斥資5420萬美元，買下了紐約一個(gè)規(guī)劃建造200個(gè)住宅單元的地塊。而這半年過去后，隨著紐約房?jī)r(jià)的回暖，鑫苑即便只是土地轉(zhuǎn)讓，利潤(rùn)也相當(dāng)可觀了。

奧茲登認(rèn)為，鑫苑的規(guī)模小在美國(guó)拓展中卻成為了一種優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楦�靈活，也更富有創(chuàng)造力。奧茲登告訴我們鑫苑的地是從紐約房地產(chǎn)投資人卡利科（Richard Kalikow）手里買的，之前的美國(guó)開發(fā)商申請(qǐng)了貸款，但是無力還債，于是這塊地被卡利科取消了抵押贖回權(quán)，回到市場(chǎng)。

“然后我們?nèi)チ朔ㄍ�。我跟法庭說，我們想要這塊地，我說，我們公司（鑫苑）將會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)給出報(bào)價(jià)。然后法庭問我，你說的是紐約意義上的短時(shí)間，還是中國(guó)意義上的短時(shí)間？

我問，有什么區(qū)別嗎？他（法官）說，紐約意義上的短時(shí)間是一個(gè)星期，而中國(guó)意義上的短時(shí)間是3個(gè)月。

最后，我們?cè)?8小時(shí)之內(nèi)給出了報(bào)價(jià)。他們根本難以置信�！�

中美團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)：兼顧國(guó)際銷量和中國(guó)需求偏好

奧茲登表示，其實(shí)鑫苑也許并不是最快看到海外商機(jī)的中國(guó)開發(fā)商，但是下決定很快，抓準(zhǔn)了時(shí)機(jī)。而這背后是管理層對(duì)外國(guó)人以及當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)和專家的信任。與此不同的是，一些中國(guó)企業(yè)或其他亞洲企業(yè)卻盲目信任那些英文流利但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知之甚少的老朋友，老同學(xué)來擔(dān)任談判代表。

“這樣是沒法做成生意的。”

奧茲登認(rèn)為，前車之鑒就是80年代的日本�！爱�(dāng)時(shí)，所有日本（在美）投資的決定都是在東京定下的，不是在紐約。日本公司的董事長(zhǎng)的旁邊有很多我們稱作是“言聽計(jì)從的人”，拍馬屁的人，他們只是附和說，（董事長(zhǎng)看中的）是很好的投資，但是其實(shí)這些助理或董事長(zhǎng)獲得的根本不是最準(zhǔn)確的信息。他們根本不信任美國(guó)當(dāng)?shù)氐膱F(tuán)隊(duì)�！�[薩摩亞注冊(cè)公司]

而鑫苑和美國(guó)團(tuán)隊(duì)之間的信任也并非短時(shí)間內(nèi)建立的，在鑫苑購(gòu)買并開發(fā)紐約地產(chǎn)之前，就已經(jīng)在美國(guó)市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列的“試水” 過程。

“紐約這塊地，其實(shí)是我們的第三個(gè)項(xiàng)目”， 鑫苑優(yōu)晟置業(yè)的首席執(zhí)行官崔勇先生介紹道，“鑫苑第一個(gè)項(xiàng)目，是在內(nèi)華達(dá)的里諾（Reno）。我們?cè)谀抢镔I了一個(gè)富國(guó)銀行（Wells Fargo）的資產(chǎn)包，而且我們很快的把它賣掉了。這個(gè)是我們的一個(gè)比較成功的短期投資案例，而且這個(gè)收益率很高。然后，又跟美國(guó)的第二大開發(fā)商Lennar手里面買了一些它已經(jīng)建成的，就是公寓（apartment），在洛杉磯（L.A.），這兩個(gè)都是我們?cè)囁�性的一個(gè)項(xiàng)目。第三個(gè)項(xiàng)目呢，就是去年5,6月份在紐約布魯克林南威廉斯堡拿到的這個(gè)項(xiàng)目�！�

而鑫苑在試水美國(guó)市場(chǎng)之前重要的里程碑事件，是于2007年在紐交所的IPO上市，至此成為在紐交所掛牌的第一家中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商。而在鑫苑IPO融資過程中，結(jié)識(shí)了很多紐約當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)顧問，包括奧茲登。這批人成為了鑫苑美國(guó)團(tuán)隊(duì)的核心骨干。

而信任是雙向的。日益增大的中國(guó)人海外置業(yè)需求，以及鑫苑自身的國(guó)內(nèi)銷售渠道和資源是美國(guó)團(tuán)隊(duì)愿意助力鑫苑的內(nèi)在動(dòng)力。

鑫苑置業(yè)的董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官?gòu)堄戮捅硎�，鑫苑作為一家在美上市的中�?guó)公司，既了解美國(guó)資本市場(chǎng)和地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)則，又能考慮結(jié)合國(guó)內(nèi)投資人的需求偏好，兼顧了這兩點(diǎn)，鑫苑才最終決定來紐約開發(fā)地產(chǎn)。

“我們花了一年的時(shí)間，在美國(guó)看了一百多塊地。從西岸的舊金山，LA，一直到東岸的紐約，華盛頓，邁阿密。我們是根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)第一太平洋戴維斯所提供的市場(chǎng)研究，去找既能在國(guó)際市場(chǎng)上有銷路，又是中國(guó)投資人以及新移民感興趣的區(qū)域，最后這么選定這塊地的。”崔勇介紹道。

從地址的選擇，戶型的設(shè)計(jì)，到后期銷售的規(guī)劃，鑫苑的南威廉斯堡項(xiàng)目都兼顧國(guó)際銷路和中國(guó)偏好。前一個(gè)開發(fā)商的原定計(jì)劃是將南威廉斯堡項(xiàng)目全部做成是兩百平米，5，6個(gè)房間的戶型，因?yàn)檫m合孩子相對(duì)多的猶太人大家庭。而鑫苑的新設(shè)計(jì)是根據(jù)新的市場(chǎng)調(diào)研，做成了既有適應(yīng)曼哈頓上班族的小戶型，又有適合威廉姆斯堡藝術(shù)家氛圍的閣樓，并留了20多套價(jià)位在200萬美元的大戶型適合家庭居住和投資的住宅�！拔覀儼咽袌�(chǎng)上的目標(biāo)顧客按照他的購(gòu)買行為來分析，做出來他喜歡的一個(gè)戶型。他們就會(huì)對(duì)號(hào)入座來買我們的房子”崔勇預(yù)計(jì)最終40%的買家會(huì)是中國(guó)人。

尊重當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)規(guī)范 中國(guó)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)

那么，在中國(guó)開發(fā)商探路美國(guó)的過程中，又需要面對(duì)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門的哪些規(guī)定和壓力？ 而美國(guó)各級(jí)政府又是如何看待中國(guó)開發(fā)商的這批海外拓展浪潮的呢？

紐約市布魯克林區(qū)的區(qū)長(zhǎng)馬蒂•馬科維茨（Marty Markowitz）的態(tài)度顯得恩威并施，既歡迎合作共贏，也強(qiáng)調(diào)必須遵紀(jì)守法。

馬科維茨先生對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，現(xiàn)在中國(guó)人更多參與到美國(guó)項(xiàng)目來是共贏的局面。不僅僅因?yàn)橹袊?guó)公司本身身上承載著很多美國(guó)人的投資回報(bào)期望，比如鑫苑本身就是一家在美上市的公司，而且中國(guó)現(xiàn)在在美國(guó)房地產(chǎn)的投資建設(shè)，又同時(shí)可以增加美國(guó)就業(yè)，并且滿足紐約人的住房需求。

“當(dāng)然鑫苑必須遵守美國(guó)和紐約當(dāng)?shù)氐姆�律。他們（中�?guó)開發(fā)商）必須要遵循美國(guó)游戲規(guī)則，他們是和美國(guó)開發(fā)商一視同仁的。這里不會(huì)出現(xiàn)針對(duì)中美開放商的雙重標(biāo)準(zhǔn)。所有人都是一個(gè)規(guī)則。如果他們違法，營(yíng)建過程就會(huì)被勒令停止。就這么簡(jiǎn)單。”

而在創(chuàng)造就業(yè)方面，他特別提到，希望鑫苑地產(chǎn)雇傭工會(huì)，“我覺得工人的權(quán)益和工人工資保證應(yīng)該是公司道德的一部分�！倍�根據(jù)奧茲登此前的介紹，預(yù)計(jì)鑫苑會(huì)在威廉斯堡項(xiàng)目上在美招工兩千人，除了短期的建筑工人之外，也包括后續(xù)企宣售房，以及未來鑫苑進(jìn)一步商業(yè)拓展的長(zhǎng)期員工。

[注冊(cè)盧森堡公司]而對(duì)于中國(guó)企業(yè)為何要來美國(guó)拓展，馬科維茨表示這是企業(yè)逐利的自然選擇，而紐約的商業(yè)環(huán)境成熟規(guī)范，只要遵守當(dāng)?shù)氐姆�律，中�?guó)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)“美國(guó)夢(mèng)”�！拔覀儎倓偪吹矫绹�(guó)一個(gè)全國(guó)性電視臺(tái)做的采訪，說到中國(guó)一些地區(qū)已經(jīng)發(fā)展過度。他們建了太多的樓，而很多中國(guó)人又根本住不起那些已經(jīng)建好的房子，所以我覺得中國(guó)的公司應(yīng)該要來投資海外，在海外市場(chǎng)上，他們的投入可以有很好的回報(bào)。而且在美國(guó)，你中國(guó)人可以展翅高飛，你只要有能力，就可以飛很高。”

展望未來：市場(chǎng)將決定中國(guó)房企是否擴(kuò)大海外開發(fā)規(guī)模

拿地才只是鑫苑紐約威廉斯堡房地產(chǎn)開發(fā)的第一步，目前該項(xiàng)目目前正在進(jìn)行土地樣本的測(cè)試檢驗(yàn)，以及戶型重新設(shè)計(jì)的遞交審核。如果一切進(jìn)展順利的話，公司預(yù)計(jì)在今年7月開始預(yù)售，9月項(xiàng)目正式破土動(dòng)工，而在2015年完成交付。但房地產(chǎn)銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)，而美國(guó)法規(guī)里限定預(yù)售只能收取少量定金并放入托管帳戶的制度，也迫使公司需要面對(duì)房地周期風(fēng)險(xiǎn)，并擁有更強(qiáng)資金管理能力。

對(duì)于在美國(guó)已經(jīng)上市的鑫苑來說，在美融資已經(jīng)頗有經(jīng)驗(yàn)，而對(duì)于其他中國(guó)開發(fā)商來說，除了需要面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)之外還需要面對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)整體調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)。瑞士信貸表示，萬科和鐵獅門能否最終合作成功取決于中國(guó)政府是否會(huì)批準(zhǔn)萬科將資金匯到海外。

對(duì)于現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)商所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，奧茲登表示，“鄧小平對(duì)中國(guó)的發(fā)展意義很重大。他告訴人們致富光榮。這就好像是亮了盞綠燈，指示前進(jìn)的綠燈。學(xué)習(xí)，做生意，賺錢。中國(guó)現(xiàn)在本土發(fā)展很繁榮，但是國(guó)際拓展還是一步一步來的。而現(xiàn)在是中國(guó)海外拓展跨得更大一點(diǎn)的好時(shí)機(jī)。未來步子會(huì)邁得更大�！�

而中國(guó)房企投資的美國(guó)項(xiàng)目，目前仍處于開發(fā)階段。項(xiàng)目最終能否順利交付，是否能得到美國(guó)市場(chǎng)的認(rèn)可，將是中國(guó)房企是否擴(kuò)大海外投資規(guī)模，將步子再邁大一點(diǎn)的決定因素。

“現(xiàn)在是中國(guó)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的冬天。中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商意識(shí)到了這點(diǎn)，所以要海外擴(kuò)張”，美國(guó)地產(chǎn)投資顧問奧茲登對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，“過去四年則是美國(guó)房地產(chǎn)的冬天，但現(xiàn)在美國(guó)的一線城市，包括邁阿密，紐約，三藩?jiǎng)倓傞_始回暖。所以，中國(guó)開發(fā)商依舊有很多機(jī)會(huì)可以抄底�！�