自2008年以來，廣東“地產(chǎn)五虎”第一次在排行榜上分道揚(yáng)鑣。

據(jù)最新的《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售排行榜》披露，今年1月至6月，恒大地產(chǎn)(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)、富力地產(chǎn)(02777.HK)和雅居樂(03383.HK)依然位處銷售金額榜和銷售面積榜的前20位，但是合生創(chuàng)展(00754.HK)卻名落孫山，第一次跌出兩大榜。

同時(shí)，廣東“地產(chǎn)五虎”銷售額之間的差距也在擴(kuò)大，恒大地產(chǎn)今年上半年的銷售額約211億元，碧桂園的銷售額為139億元，富力地產(chǎn)的銷售額為125億元，雅居樂為94億元。由于排名第20的金地集團(tuán)的銷售額為55億元，估計(jì)合生創(chuàng)展的銷售額將小于這個(gè)數(shù)字。

除銷售額，銷售面積也是一個(gè)業(yè)界敏感的數(shù)字，今年上半年，恒大地產(chǎn)的銷售面積約有332萬平方米，碧桂園約為256萬平方米，富力地產(chǎn)約105萬平方米，雅居樂約92萬平方米。

事實(shí)上，上述兩組數(shù)據(jù)基本符合業(yè)界的預(yù)期，恒大地產(chǎn)除了恒大綠洲系列屬于較高端的項(xiàng)目外，其余的基本都是走中低端的路線，以均價(jià)而計(jì)，3000元/平方米至4000元/平方米是恒大的銷售主流。而富力地產(chǎn)長期走高端路線，均價(jià)11000萬/平方米的銷售數(shù)據(jù)也能符合預(yù)期，碧桂園主要在一線城市的城郊拿地，處于中間的數(shù)據(jù)也能說明該地產(chǎn)商的特點(diǎn)。不過，最令市場關(guān)注的是地產(chǎn)商們的轉(zhuǎn)型。

2008年曾是恒大地產(chǎn)最難熬的時(shí)期，但通過一系列市場運(yùn)作，恒大地產(chǎn)如今成為與萬科、保利同屬前三甲的地產(chǎn)商。合生創(chuàng)展幾年前就已明確目標(biāo)欲實(shí)現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，即由中低端的地產(chǎn)向高端地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，然而，短期內(nèi)效果還不太明顯。一位資深地產(chǎn)分析師對理財(cái)周報(bào)記者說，合生創(chuàng)展在很多領(lǐng)域都不太進(jìn)取。

營收同比僅增長4.2%

如果從土地儲(chǔ)備面積來說，合生創(chuàng)展并不算低，截止到去年12月底，公司約有土地儲(chǔ)備3020萬平方米，而國內(nèi)土地儲(chǔ)備最多的恒大地產(chǎn)約為5000萬平方米。不過，如與2008年相比，2009年合生創(chuàng)展的營業(yè)收入增幅并不大，只有4.2%。如以絕對值來算，僅增加4.5億港元。

而合生創(chuàng)展的竣工面積，2009年內(nèi)也有所下降，只有94.9萬平方米，2008年，這一數(shù)據(jù)是170.7萬平方米，同比降幅約44.4%。據(jù)合生創(chuàng)展內(nèi)部人士稱，公司今年的銷售目標(biāo)是200億元，如今已過了大半年，如想在今年下半年完成這一目標(biāo)，應(yīng)該說有一定的難度。

某種程度上來說，這與合生創(chuàng)展的轉(zhuǎn)型有關(guān)，其實(shí)，2008年金融海嘯前后，這些觸覺敏感的地產(chǎn)商都已有轉(zhuǎn)型的愿望，今年地產(chǎn)商們的市場表現(xiàn)，更與公司的主營項(xiàng)目密切相關(guān)。龍湖集團(tuán)、融僑金輝地產(chǎn)此前都是名不見經(jīng)傳的地產(chǎn)商，但是借助巧妙的市場定位，如今業(yè)績甚至好于傳統(tǒng)的“招保萬金”這內(nèi)地四大地產(chǎn)巨頭中的金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)。

地產(chǎn)商的變化，也體現(xiàn)在人事上，金地集團(tuán)繼上海老總離任后，總部的總裁也于幾天前宣布離職。合生創(chuàng)展的行政總裁薛虎也是今年3月才提上去的，多年前，他的職位是副總裁，主管行政。

合生創(chuàng)展的轉(zhuǎn)型，不僅體現(xiàn)在中端地產(chǎn)向高端地產(chǎn)轉(zhuǎn)移上，還體現(xiàn)在銷售區(qū)域上，2008年，華南區(qū)域?qū)�合生�?chuàng)展的營業(yè)收入貢獻(xiàn)是49%，而2009年已降到37%，華北區(qū)域2008年對合生創(chuàng)展的貢獻(xiàn)是38%，2009年已降至31%，而在華東區(qū)域，貢獻(xiàn)率則從13%上升至32%。在華東的上海，合生開發(fā)了東郊別墅等多個(gè)高端項(xiàng)目。

合生創(chuàng)展的管理層一直以低調(diào)聞名，與北方的地產(chǎn)圈不同的是，南方的地產(chǎn)商一般比較低調(diào)，而合生創(chuàng)展是低調(diào)中最低調(diào)的。業(yè)內(nèi)風(fēng)傳的笑話是，潘石屹一見到他的哥們?nèi)沃緩?qiáng)的第一句問候語就是，你今天和人家吵架沒。而合生創(chuàng)展內(nèi)部的中層一年都沒有幾次機(jī)會(huì)能見到大老板朱孟依。廣州城內(nèi)，也沒有幾個(gè)記者可以約朱孟依做專訪，反而許家印的寫寫毛筆字、黃文仔的一見記者就“很好，很好”倒顯得親近很多。

拿地模式落伍

不過，記者還是從合生創(chuàng)展的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，公司在2013年竣工的面積高于今年和明年即將竣工的面積，這也意味著，三四年之后合生創(chuàng)展將迎來銷售的熱潮，而在開發(fā)期，集團(tuán)對現(xiàn)金流的要求可能更高。

以公司位于北京的世界村項(xiàng)目為例，預(yù)計(jì)今年完工的面積是7.36萬平方米，明年預(yù)計(jì)完工的面積是6.01萬平方米，2012年是16.33萬平方米，而2013年和2013年后是28.6萬平方米。同樣的情況也將出現(xiàn)在天津京津新城上，該項(xiàng)目自今年起的4年內(nèi)擬完工面積依次是23.08萬平方米、33.49萬平方米、41.6萬平方米和243.86萬平方米。而合生創(chuàng)展在天津的兩個(gè)新項(xiàng)目合生國際大廈和合生國際公寓預(yù)計(jì)完工期都在2013年之后，面積分別是13.4萬平方米和13.7萬平方米。

實(shí)際上，合生今年在華東的地產(chǎn)項(xiàng)目完工量并不算大，上海的合生城邦計(jì)劃完工11.4萬平方米，合生高爾夫公寓完工5.79萬平方米，東郊別墅完工3.78萬平方米。

如果再加上其他項(xiàng)目的完工面積，預(yù)計(jì)合生創(chuàng)展今年的總完工面積將達(dá)165.47萬平方米。然而，從今年上半年合生創(chuàng)展未能完成60億元的銷售額看，今年的銷售情況并不如去年樂觀。如果合生創(chuàng)展的銷售均價(jià)能達(dá)到富力的11000元/平方米，則今年的銷售面積不到50萬平方米，不及完工面積的1/3。

這可能與合生創(chuàng)展舊有的發(fā)展模式有關(guān)。廣州寒桐投資顧問公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，合生創(chuàng)展的拿地模式在目前的情況下比較困難。合生以前大多在城鄉(xiāng)接合部以低價(jià)拿地，而現(xiàn)在這些地方的地也是招標(biāo)價(jià)，招標(biāo)價(jià)一般是較高的。比其前幾年公司開疆?dāng)U土的規(guī)模，目前公司確實(shí)有點(diǎn)落伍了。