樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司向中信信托申請的人民幣11.6億元的貸款截至2015年3月9日僅歸還3.2億元，尚余8.4億元未能還清。
這是一個正在解救中的房地產開發(fā)項目。[天津瑞豐注冊香港公司]浙江溫州樂清綠城玫瑰園房地產開發(fā)項目，這個號稱總投資四十多億元的樓盤，股東結構復雜，除了綠城集團與一批當?shù)氐钠髽I(yè)主，背后還有數(shù)百名小股東。
當?shù)厥袌龅哪孓D以及民間借貸信用構架崩潰等因素疊加，此項目在引進中信信托接盤過程中，因為資金的運轉等因素，股東與股權不斷重組，最終依然沒能改觀資金鏈運轉困局。導致股份多番流轉，引發(fā)股東間系列矛盾。
該項目其實到今年8月才到期，但是中信信托由于感覺到有風險就選擇了提前退出。
目前中信信托對該項目的處置已完畢，拍賣所得款項已經到中信信托的監(jiān)管賬戶，近期即將分配，優(yōu)先級投資者的本金和收益能夠得到保障。
一場拍賣，將中信信托在溫州樂清綠城玫瑰園的一個房地產信托項目所遇的困境浮出水面。
樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司向中信信托申請的人民幣11.6億元的貸款截至2015年3月9日僅歸還3.2億元，尚余8.4億元未能還清。
由于樂清綠城違約未償還貸款，觸發(fā)了合同的監(jiān)管條款，中信信托和樂清綠城的股東多次協(xié)調均未達成一致意見，最終中信信托決定采取拍賣的方式，對樂清綠城98%股權及中信信托對樂清綠城23.67億元債權以拍賣方式轉手，3月17日委托上海國際商品拍賣有限公司拍賣。
杭州君爾投資管理有限公司最終以11.2億元拍賣價競得。
4月7日，中信信托表示，“拍賣合理合法，競得人就是樂清綠城的原股東。目前拍賣標的的資產交割正在進行當中。同時，該信托產品受益人的利益已經得到保障，并將如期得到兌付�！�
而對于中信信托在溫州的房地產信托的規(guī)模問題，中信信托則表示不方便透露。但是，中信信托表示，公司在溫州的其它房地產項目均在正常運行中，沒有出現(xiàn)類似的風險問題。
4月21日，中融國際信托相關負責人稱，樂清綠城項目為事務管理類信托，根據(jù)該信托計劃，目前杭州君爾100%的股權已經轉移到中融信托名下，但是根據(jù)保密協(xié)議，中融國際信托不能透露委托人等詳細情況。
原股東接手信托98%股權
據(jù)中信信托聲明稱，拍賣依據(jù)是其與樂清綠城公司、樂清綠城公司原全體股東等相關方簽署的合同、協(xié)議等全部合法有效文件，拍賣符合《合同法》、《拍賣法》等法律法規(guī)，程序公開、透明。
拍賣結束后將由中信信托公司與競得人君爾投資公司辦理標的資產的交割，包括但不限于樂清綠城公司98%股權變更手續(xù)、股權質押手續(xù)以及本項目土地抵押解押手續(xù)、再抵押手續(xù)等。
工商資料顯示，競得人杭州君爾屬私營法人獨資公司，其獨資法人為中融國際信托有限公司。而此前樂清綠城股東之間的爭議焦點，即在于部分樂清綠城的原股東聯(lián)合中融國際信托以較低價競得項目。
4月21日，中融國際信托相關負責人稱，樂清綠城項目為事務管理類信托，根據(jù)該信托計劃，目前杭州君爾100%的股權已經轉移到中融信托名下。
所謂事務管理類信托，也叫“通道類業(yè)務”。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的定義，事務管理類信托主要是指委托人交付資金或財產給信托公司，指令信托公司為完成信托目的，從事事務性管理的信托業(yè)務。這類信托業(yè)務由委托人驅動，信托公司一般不對信托財產進行主動的管理運用，包括股權代持、股權激勵計劃等。
通常，該類信托設立之前的盡職調查由委托人或其指定第三方自行負責，信托的設立、信托財產的運用對象、信托財產的管理、運用和處分方式等事項均由委托人自主決定，信托公司主要承擔一般信托事務的執(zhí)行職責，不承擔主動管理職責。
而對于樂清綠城項目的委托人是誰，中融國際信托表示由于保密協(xié)議不方便透露。
但知情人士透露，該委托人就是樂清綠城原有的股東之一，杭州君爾這個公司只是該交易結構中設置的一個主體，因為信托要發(fā)生所有權的轉移，需有一個主體來承接。
信托進場路徑
實際上，自溫州民間借貸危機發(fā)生的2011年下半年以來，溫州房地產的風險就已逐漸顯露。
而中信信托此番轉手的98%股份的樂清綠城股份，即是在此項目在融資過程中發(fā)生了轉讓。
綠城房地產集團有限公司相關人士稱，自2012年下半年以來，樂清綠城公司股東資金異常困難，全體股東向綠城集團申請融資貸款。本著“真誠、善意”為股東解決困難的出發(fā)點，綠城集團向樂清綠城公司提供了貸款。
因當時樂清綠城無法提供土地使用權抵押擔保，為降低貸款風險，出于風險防控的需要，綠城集團于2013年2月28日-2013年6月27日階段性持有樂清綠城公司98%股權。
此后樂清綠城公司申請中信信托為該項目提供貸款，該98%的股權作為擔保標的之一由綠城集團轉移至新貸款人中信信托名下。
綠城中國控股有限公司2012年和2013年的年報顯示，由于房地產限購和信貸收緊政策帶來的風險和不確定性，綠城集團委聘戴德梁行有限公司對部分物業(yè)予以評估。
根據(jù)評估結果，2012年度綠城集團聯(lián)營公司溫州綠城發(fā)展房地產開發(fā)有限公司就其發(fā)展中的物業(yè)減值2.33億元。2013年溫州綠城發(fā)展房地產開發(fā)有限公司就其發(fā)展中的物業(yè)計提減值0.64億元。
“觸雷”信托產品運行鏈
公開的信息披露，“中信乾景·綠色星城投資基金集合信托計劃”于2011年8月成立，貸款資金用于浙江省樂清市樂清綠城玫瑰園項目的開發(fā)建設等。此項信托本金9.89億元，名為“中信乾景”系列基金第5期。
中信信托運用T1類信托單位募集資金，連同乾景5期存續(xù)資金合計11.6億元用于向樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)放信托貸款。
樂清綠城玫瑰園項目冠以在浙江地區(qū)具有較強影響力的綠城品牌。樂清市是浙江省溫州市下轄縣級市，是中國市場經濟發(fā)育最早、經濟發(fā)展最具活力區(qū)域之一，被譽為“溫州模式”發(fā)祥地，民間資本豐裕。
對于該信托計劃而言，除了資金投向的樂清綠城玫瑰園樓盤本身的優(yōu)越位置和冠以極具影響力的綠城品牌外，信托計劃本身的風控措施也做得較為到位。
“中信乾景·綠色星城投資基金集合信托計劃”的介紹顯示，樂清綠城玫瑰園項目的土地使用權為信托貸款提供抵押擔保。根據(jù)戴德梁行評估報告，截至2013年2月，評估價值為23.575億元，在建工程評估價值為25.62億元。以土地使用權評估價值計算，以動用優(yōu)先級信托單位8.6億元為基數(shù)，本金抵押率36.48%。
此外，樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司的全體股東方以其持有的樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司的100%股權為信托貸款提供質押擔保。樂清綠城置業(yè)發(fā)展有限公司的原股東方還為信托貸款提供連帶責任保證擔保。
同時，綠城集團還承諾：若信托計劃無法按時、足額向T1類投資者兌付，綠城集團以受讓T1類信托受益權的方式保障本次發(fā)行的T1類信托單位8%/的年收益率。
看起來“萬無一失”的信托產品，最終還是出現(xiàn)了問題。
“產品風控還算合理，[寧波瑞豐注冊香港公司]問題在于溫州房地產泡沫太大，不僅房子銷售緩慢，價格也有下行風險。目前機構和投資者對溫州的項目多有顧慮。但是從法律上來講，無論是小股東質疑授信也好，還是反對資產轉移也好，都是樂清綠城股東之間的爭議和分歧，跟中信信托已經沒有關系。”一位信托分析師說。 
